Macam-macam Perjanjian dan Perikatan

Macam-macam Perjanjian

1.      Perjanjian timbal balik dan perjanjian sepihak.

Perjanjian timbal balik (bilateral contract) adalah perjanjian yang memberikan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak. Perjanjian timbal balik adalah pekerjaan yang paling umum terjadi dalam kehidupan bermasyarakat. Misalnya, perjanjian jual-beli, sewa-menyewa,  pemborongan bangunan, tukar-menukar. Perjanjian sepihak adalah perjanjian yang memberikan kewajiban kepada satu pihak dan hak kepada pihak lainnya, misalnya perjanjian hibah, hadiah. Pihak yang satu berkewajiban menyerahkan benda yang menjadi objek perikatan, dan pihak lain berhak menerima benda yang diberikan itu. Yang menjadi kriteria perjanjian jenis ini adalah kewajiban berprestasi kedua belah pihak atau satu pihak. Prestasi biasanya berupa benda berwujud baik bergerak maupun tidak bergerak, atau benda tidak berwujud berupa hak, misalnya hak untuk menghuni rumah. Pembadaan ini mempunyai arti penting dalam praktek, terutama dalam soal pemutusan  perjanjian menurut pasal 1266 KUHPdt. Menurut pasal ini salah satu syarat adalah pemutusan  perjanjian itu apabila perjanjian itu bersifat timbal balik.

2.      Perjanjian percuma dan perjanjian dengan alas hak yang membebani.

Perjanjian percuma adalah perjanjian yang hanya memberikan keuntungan pada satu pihak saja, misalnya perjanjian pinjam pakai, perjanjian hibah. Perjanjian dengan alas hak yang membenbani adalah perjanjian dalam nama terhadap prestasi dari pihak yang satu selalu terdapat kontra prestasi dari pihak lainnya, sedangkan antara kedua prestasi itu ada hubungannya menurut hukum. Kontra prestasi dapat berupa kewajiban pihak lain, tetapi juga pemenuhan suatu syarat  potestatif (imbalan). Misalnya A menyanggupi memberikan B sejumlah uang, jika B menyerah-lepaskan suatu barang tertentu kepada A. Pembedaan ini mempunyai arti penting dalam soal warisa berdasarkan undang-undang dan mengenai perbuatan-perbuatan yang merugikan para kreditur (perhatikan pasal 1341 KUHPdt).

3.      Perjanjian bernama dan tidak bernama

Perjanjian bernama adalah perjanjian yang mempunyai nama sendiri, yang dikelompokan sebagai perjanjian-perjanjian khusus, karena jumlahnya terbatas, misalnya jual-beli, sewa-menyewa, tukar-menukar, pertanggungan. Perjanjian tidak bernama adalah perjanjian yang tidak mempunyai nama tertentu dan jumlahnya terbatas.

4.      Perjanjian kebendaan dan perjanjian obligator

Perjanjian kebendaan adalah perjanjian untuk memindahkan hak milik dalam perjanjian jual beli. Perjanjian keberadaan ini sebagai  pelaksanaan perjanjian obligator. Perjanjian obligator adalah perjanjian yang menimbulkan  perikatan, artinya sejak perjanjian, timbullah hak dan kewajiban pihak-pihak. Pembeli berhak menuntut penyerahan barang, penjual berhak atas pembayaran harga. Pentinganya pembedaan ini adalah untuk mengetahui apakah perjanjian itu ada penyerahan (levering) sebagai realisasi perjanjian, dan penyerahan itu sah menurut hukum atau tidak.

5.      Perjanjian konsensual dan perjanjian real

Perjanjian konsensual adalah perjanjian yang timbul karna adanya persetujuan kehendak antara pihak-pihak. Perjanjian real adalah perjanjian di samping ada persetujuan kehendak juga sekaligus harus ada penyerahan nyata atas barangnya, misalnya jual beli barang bergerak,  perjanjian penitipan, pinjam pakai (pasal 1694, 1740, dan 1754 KUHPdt). Dalam hukum adat, perjanjian real justru yang lebih menonjol sesuai dengan sifat hukum adat bahwa setiap pembuatan hukum (perjanjian) yang objeknya benda tertentu, seketika terjadi  persetujuan kehendak serentak ketika itu juga terjdi peralihan hak. Hak ini disebut “kontan atau tunai”.

Macam-macam Perikatan

1.      Perikatan bersyarat ( Voorwaardelijk )

Suatu perikatan yang digantungkan pada suatu kejadian dikemudian hari, yang masih belum tentu akan atau tidak terjadi.

2.      Perikatan yang digantungkan pada suatu ketetapan waktu ( Tijdsbepaling )

Perbedaan antara perikatan bersyarat dengan ketetapan waktu adalah di perikatan bersyarat, kejadiannya belum pasti akan atau tidak terjadi. Sedangkan pada perikatan waktu kejadian yang pasti akan datang, meskipun belum dapat dipastikan kapan akan datangnya.

3.      Perikatan yang membolehkan memilih ( Alternatief )

Dimana terdapat dua atau lebih macam prestasi, sedangkan kepada si berhutang diserahkan yang mana yang akan ia lakukan.

4.      Perikatan tanggung menanggung ( Hoofdelijk atau Solidair )

Diamana beberapa orang bersama-sama sebagai pihak yang berhutang berhadapan dengan satu orang yang menghutangkan atau sebaliknya. Sekarang ini sedikit sekali yang menggunakan perikatan type ini.

5.      Perikatan yang dapat dibagi dan tidak dapat dibagi

Tergantung pada kemungkinan bias atau tidaknya prestasi dibagi. Pada hakekatnya tergantung pada kehendak kedua belak pihak yang membuat perjanjian.

6.      Perikatan tentang penetapan hukuman ( Strafbeding )

Suatu perikatan yang dikenakan hukuman apabila pihak berhutang tidak menepati janjinya. Hukuman ini biasanya ditetapkan dengan sejumlah uang yang merupakan pembayaran kerugian yang sejak semula sudah ditetapkan sendiri oleh pihak-pihak pembuat janji.

Referensi:

1.      http://www.academia.edu/7287203/Hukum_perjanjian_1._Standar_kontrak_Pengertian

2.      http://www.legalakses.com/syarat-sah-perjanjian/

3.      http://sciencebooth.com/2013/05/27/pengertian-prestasi-dan-wanprestasi-dalam-hukum-kontrak/

http://wartawarga.gunadarma.ac.id/2011/06/hukum-perikatan-15/

Contoh Surat Perjanjian Sewa-menyewa Apartement

PERJANJIAN SEWA-MENYEWA APARTEMENT

Pada hari ini, tanggal 8 April Tahun Dua Ribu Belas telah terjadi perjanjian sewa menyewa antara :

1.      Nama                     : BACHTIAR LIEM, SH

Alamat                   : Jl. H. AGUS SALIM 117, MENTENG, JAKPUS

No. KTP                : 1307089590850002

Selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA

2.      Nama                     : Ir. BAMBANG YUDHOYONO

Alamat                   : JL. ISTANA MERDEKA NO.1

No KTP                 : 13070907960860004

Selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA

Terlebih dahulu para PIHAK menerangkan sebagai beruikut :

Bahwa kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan perjanjian sewa menyewa dengan syarat – syarat sebagai berikut :

Pasal 1

PIHAK PERTAMA dengan ini menyewakan kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUAmenyewa dari PIHAK PERTAMA, satu unit Apartemen ISTANA RESIDENT. Tower 9. LT.8.Jl.HR. Rasun Said Jakarta Selatan.

Pasal 2

1.      Perjanjian sewa-menyewa itu berlaku selama jangka waktu 1 bulan, terhitung tanggal 3 Februari 2012 s1mapai dengan 1 Maret 2015.

2.      Harga sewa – menyewa Apartemen per bulan Rp. 10.000.000 ( Sepuluh Juta Rupiah )

3.      Biaya sewa diatas sudah termasuk pembayaran service charge belum termasuk listrik dan air yang menjadi beban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA.

4.      Deposite security Rp. 10.000.000 ( Sepuluh Juta Rupiah ) dibayarkan bersama dengan harga sewa Apartemen, Deposit Security akan di kembalikan selambat lambatnya 15 hari setelah masa kontrak selesai dan setelah melunasi semua kewajiban. Administrasi, Listrik & Air selama masa sewa.

Pasal 3

1.      PIHAK KEDUA berkewajiban untuk memelihara apa yang disewanya serta fasilitas – fasilitas yang ada dengan sebaik – baiknya sebagai penyewa yang jujur dan hanya boleh menggunakan barang –barang tersebut sesuai fisiknya.

2.      PIHAK KEDUA tidak boleh merubah, mengurangi atau menambah fisik konstruksi sipil, arsitektual dan mekanikal elektrikal bangunan apartemen yang disewakan.

3.      PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menyerahkan kembali unit rumah beserta Inventaris dalam keadaan baik (terpelihara) dan tepat pada waktunya, kepada pihak pertama setelah perjanjian sewa ni berakhir.

Pasal 4

PIHAK KEDUA wajib mematuhi semua peraturan dari yang berwajib khususnya di bidang kesusilaan dan ketertiban umum, kebersihan dan kesehatan, apa yang disewakan dalam perjanjian ini, dan PIHAK KEDUA menjamin bahwa mengenai hal itu PIHAK PERTAMA tidak akan mendapat teguran dan tuntutan apapun juga.

Pasal 5

PIHAK KEDUA wajib melapor kepada pengurus lingkungan utuk melakukan pencatatan indetitas diri atau sesuai ketentuan yang berlaku secara umum untuk tinggal di lokasi tersebut.

Pasal 6

Hal – hal yang tidak atau belum diatur dalam perjanjian ini akan ditentukan oleh KEDUA BELAH PIHAK secara musyawarah.

Pasal 7

Pada saat masa berlaku perjanjian sewa ini habis, PIHAK KEDUA akan dengan tanpa syarat mengembalikan Apartemen dan peralatan rumah tanggal dalam keadaan baik, terpelihara dan tidak sedang digunakan orang lain. Kepada PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA tidak berkewajiban untuk menyediakan biaya akomodasi atau biaya pindahan kepada PIHAK KEDUA.

Jika kelak ada penundaan pengosongan Apartemen, maka PIHAK KEDUA harus membayar biaya sejumlah Rp. 500.000,- ( Lima Ratus Ribu Rupiah ) per hari kepada PIHAK PERTAMA. Dan batas toleransi hanya 3 (tiga) hari, setelah itu PIHAK PERTAMA berhak mengosongkan secara paksa Apartemen tersebut. Dan semua biaya yang timbul menjadi beban PIHAK KEDUA.

Pasal 8

Apabila timbul permasalahan sebagai akibat dari perjanjian ini, para pihak sepakat menyelesaikan secara musyawarah dan mufakat terlebih dahulu. Tentang perjanjian ini dengan segala akibatnya.

Surat perjanjian sewa –  Menyewa ini, dibuat rangkap dua masing – masing bermaterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Jakarta, 08 April 2016

   PIHAK PERTAMA                                                                PIHAK KEDUA

         

                                                                                           

(BACHTIAR LIEM, SH)                                              (Ir. BAMBANG YUDHOYONO)